Possiedi un’immobile residenziale e vuoi concederlo in affitto, ma ti sei accorto che le tasse da pagare sono davvero tante?
Sai che esiste un modo per risparmiare?
Ti spiego come pagare meno tasse e risparmiare su un contratto di locazione.
Che cos’è la cedolare secca
Quando si stipulano dei contratti di locazione, al posto della normale tassazione IRPEF, è possibile pagare un’imposta fissa: lo definisce il DL n.23 del 14 marzo 2011, che ha introdotto un particolare regime di tassazione dedicato ai redditi prodotti attraverso la locazione di immobili residenziali.
Le persone fisiche che possiedono immobili e li concedono in locazione ad uso abitativo possono scegliere tra due modalità di tassazione:
- la tassazione ordinaria IRPEF a scaglioni;
- la tassazione sostitutiva tramite l’opzione per la cedolare secca.
Quali differenze ci sono tra i due sistemi di tassazione?
| TASSAZIONE ORDINARIA | CEDOLARE SECCA |
|---|---|
| Il reddito derivato dall’affitto va dichiarato e viene sommato agli altri redditi. | Il reddito derivante dall’affitto va dichiarato, ma non è rilevante ai fini IRPEF. E non si possono utilizzare detrazioni d’imposta o particolari agevolazioni fiscali. |
| Le aliquote IRPEF da pagare si definiscono in base alla fascia di reddito e possono arrivare sino ad un massimo del 43%. | Le aliquote sono fisse e pari al 21% o al 10%. |
| L’imposta va pagata alla registrazione del contratto. | Non vi è imposta di registro da pagare all’atto della registrazione. |
| Vi è da pagare anche l’imposta di bollo. | Non vi è imposta di bollo da pagare. |
| È consentito aggiornare il canone. | Non è consentito aggiornare il canone. |
Vantaggi della cedolare secca
- non paghi le imposte di bollo e di registro;
- il canone di affitto che ricevi non si aggiunge ai tuoi redditi;
- l’imposta è pari al 21% del canone annuo se a canone libero;
- l’imposta è pari al 10% del canone annuo se a canone concordato.
Per la locazione di quali immobili si può adottare la cedolare secca?
L’immobile deve appartenere alle categorie da A1 a A11 (esclusa la cat. A10 – uffici o studi privati) e deve essere affittato esclusivamente ad uso abitativo.
Il regime della cedolare si applica anche alle relative pertinenze (box, garage, cantine).
Non si può applicare se il proprietario o l’inquilino sono imprenditori o professionisti che agiscono nell’esercizio della loro attività.
Quando effettuare la scelta della cedolare secca?
In fase di registrazione o negli anni successivi. Puoi anche revocare l’opzione in ciascuna annualità successiva a quella in cui l’hai effettuata.
N.B. se scegli la cedolare secca rinunci a qualsiasi aggiornamento del canone di locazione per tutta la durata del contratto (rinunci al cosiddetto “adeguamento Istat”).
Come registrare il contratto di locazione col regime della cedolare secca
- utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate accedendo alla propria area riservata cliccando qui e cercando tra i servizi “Contratti di Locazione”.
- richiedendo la registrazione in ufficio presentando il modello RLI
- incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc).
Come e quando si paga
La cedolare secca non è soggetta a imposta di registro e di bollo.
Per l’imposta sostitutiva, scadenze e modalità (acconto e saldo) sono le stesse dell’Irpef.
La Cedolare Secca è sempre conveniente?
Il regime di Cedolare Secca rappresenta una valida alternativa al sistema di tassazione ordinario. Tuttavia non sempre è più conveniente rispetto a quest’ultimo.
Questo si verifica in particolar modo per chi ha redditi complessivi (inclusi quelli da locazione) inferiori a 15.000 euro. Detrazioni fiscali, carichi familiari e oneri deducibili potrebbero rendere la tassazione ordinaria più favorevole.
Per la scelta del corretto regime fiscale ti suggerisco di consultarti con un bravo professionista (commercialista o consulente fiscale) che potrà sciogliere ogni dubbio sulla scelta per te più conveniente.
Oltre all’ordinario regime di Cedolare Secca, infine, è da menzionare anche la speciale tassazione riservata ai contratti di locazione a Canone Concordato. Questi particolari contratti, grazie alle particolari clausole previste, consentono di accedere ad una tassazione ulteriormente ridotta. In un prossimo post ne parleremo nello specifico.
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